Achille Colombo Clerici

A margine del Seminar Aspen di Venezia ho espresso in un’intervista alcune considerazioni su realtà e divenire dell’investimento in immobili in locazione: spunto, uno studio Sidief, la società di gestione del patrimonio immobiliare residenziale di Bankitalia.

Il mercato della locazione privata in Italia è oggetto di una profonda trasformazione a causa della crisi che dura da sette anni, della disoccupazione, di cambiamenti culturali rispetto alla abitazione, soprattutto da parte dei giovani. Ma è soprattutto l’imposizione fiscale, cui si aggiunge la farraginosità delle procedure urbanistiche, ad allontanare gli investitori pure interessati all’ immobiliare.

Nell’Europa che solitamente usiamo definire avanzata, la locazione di mercato o privata rappresenta un pilastro fondamentale delle politiche della casa. Prendiamo quale esempio la Germania (ma potremmo citare anche Gran Bretagna, Danimarca, Olanda, Austria, Svizzera, Paesi scandinavi eccetera): il settore privato della locazione serve ampi strati della società. In Italia il segmento resta marginale: l’ “affitto” rappresenta quasi sempre una soluzione di ripiego per chi una casa non se la può comprare.

Resta comunque il fatto che soprattutto nelle città maggiori, dove più rilevante è la locazione, si registra uno spostamento di interesse verso l’affitto, confermato da una maggiore tenuta dei canoni rispetto ai prezzi. La locazione è oggi più conveniente dell’acquisto, perché, a parità di “costo” economico, consente migliori e più funzionali condizioni abitative.

Inoltre, crollo dei prezzi e mutui bassi non bastano a far ripartire il mercato delle compravendite. Un segnale concreto di cambio di rotta, da parte del Governo, così da rigenerare fiducia e quindi innescare la ripresa, sarebbe ritornare alla situazione fiscale quale era quella prevista dalla legge sul federalismo fiscale prima delle modifiche apportate nel dicembre del 2011. Quindi, dimezzare il prelievo IMU per tutti gli immobili locati; ripristinare la deduzione forfetaria dal canone di locazione nella misura del 15 %, per spese afferenti la produzione del reddito; eliminare i coefficienti moltiplicatori delle rendite catastali ai fini fiscali che, invece di abolire le sperequazioni esistenti, le accentuano.

Inoltre, la prevista Local tax andrebbe rapportata ai servizi comunali effettivamente goduti dai contribuenti e dovrebbe porsi a carico dei fruitori diretti di questi servizi, come avviene all’estero, ad esempio in Inghilterra con la Council tax. E non viceversa venir usata come patrimoniale sugli immobili.