_comunicato #82
05 Novembre 2006
"Società in panne sui ricavi presunti dei canoni d'affitto"
Intervento del Presidente Assoedilizia Avv. Achille Lineo Colombo Clerici su Il Sole 24 Ore del 4 novembre 2006
Le abitazioni rendono sempre meno del tetto fissato al 6%
Saverio Fossati.
Tutte finte? L’innalzamento al 6% della soglia minima di redditività del patrimonio potrebbe far scivolare buona parte delle società immobiliari nella scomoda corsia di quelle considerate di comodo. Rischio già segnalato sul Sole-24 Ore del lunedì del 21 agosto.
Come quella soglia sia stata fissata resta un mistero. Ma un’occhiata alla tabella pubblicata a fianco illustra la situazione reale: nel settore abitativo la redditività del 6% è inesistente; negli uffici si verifica con una certa frequenza; con negozi e capannoni industriali è raggiunta sempre. Quindi, solo una forte prevalenza in portafoglio del non abitativo consentirebbe di evitare conseguenze (ma sorgono i problemi segnalati nell’articolo di Raffaele Rizzardi). I dati sono ricavati da quello che dovrebbe essere il riferimento ufficiale del Fisco: l’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio, che di fatto smentisce la soglia fissata dal Fisco stesso.
I dati si riferiscono a valori di acquisto e a locazioni attuali. Chi ha comprato in passato, nei libri ha valori più bassi, a meno di rivalutazioni. Chi invece abbia concesso in locazione qualche anno fa, si troverà ad avere canoni (e redditività) sensibilmente più bassi.
Il meccanismo potrebbe funzionare (sempre facendo salva la regola aurea che l’abitativo non dà il 6%), quindi, solo per chi compra e affitta adesso; oppure per le società che, grazie a una fortunata combinazione, ha scelto tempi di acquisto, di rivalutazione, e di locazione in perfetto sincronismo con le risultanze degli arcani maggiori governativi.
“Vengono colpite realtà che dovrebbero essere avvantaggiate – dice Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia -, perché hanno in portafoglio il 5% dello stock abitativo, pari a 1.250.000 alloggi, tutti in locazione. E di locazioni c’è forte bisogno. Mentre i fondi, favoriti fiscalmente, non investono nel residenziale”.
In particolare, il declassamento può colpire le società nate da spin off immobiliari di banche, coop e simili che utilizzano una buona parte degli immobili abitativi come alloggi a canoni di favore per il personale. Eppure qualche soluzione c’è. “Se si tratta di società dello stesso gruppo – dice Alberto Lunghini, presidente della società di consulenza specializzata Reddy’s Group – basta alzare i canoni: si pagheranno meno tasse per l’immobiliare e di più per la società operativa. Più in generale, si possono cedere ad altre società gli immobili ad un valore più basso, facendo attenzione al “valore normale” ma considerando che su grossi pacchetti lo sconto è lecito, oppure cedere il solo usufrutto, aspettando che cambi la normativa per riacquisirlo”.
Altro elemento da considerare, che renderà difficile per tutte le società ed enti il raggiungimento della soglia del 6%, è il vacancy rate: “Non esiste un patrimonio affittato al 100% e tutto ai canoni di mercato attuali” dice Gualtiero Tamburini, presidente di Assoimmobiliare e coordinatore del settore immobiliare di Nomisma. I patrimoni, spiega Tamburini, transitano a tassi di rendimento mediamente più bassi: è difficile acquistare uffici con rendita sopra il 6 per cento.
Tabelle e articolo in allegato
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