FINALITA' E MOTIVAZIONI DELLA OPERAZIONE AMMINISTRATIVA


Il tema delle dismissioni immobiliari rappresenta un argomento di grande attualità per la gestione degli enti locali.

Deve preliminarmente essere sottolineato un aspetto fondamentale,nel senso che le alienazioni non dovrebbero rappresentare un depauperamento del patrimonio degli enti, ma una trasformazione interna degli “assets”.

Esiste infatti una precisa norma di contabilità (art. 194 TUEL) che impone agli enti pubblici di destinare il ricavato di tali vendite esclusivamente al finanziamento di spese di investimento (salvo talune eccezioni).

Si tratta dunque di un processo di “valorizzazione” del patrimonio pubblico, con il quale le amministrazioni devono, in un’ottica programmatoria, valutare il grado di conservazione e di efficienza del proprio patrimonio immobiliare, spesso ingente, e decidere quali immobili possano essere vantaggiosamente collocati sul mercato al fine di ottenere le risorse necessarie per finanziare il programma degli investimenti, che potrà comprendere, sia nuove opere pubbliche, sia interventi di manutenzione straordinaria e di conservazione del patrimonio immobiliare rimanente.

Tali processi si riconducono essenzialmente a due motivazioni:
1) quella di ridurre o comunque contenere il ricorso all’indebitamento, che comporta oneri finanziari per gli anni futuri;
2) quella di rispondere ad un preciso obiettivo dei vincoli posti agli enti locali dal patto di stabilità interno, come previsto dall’art. 28 della legge 23 dicembre 1998 n. 448 che impone:
a) la riduzione del rapporto indebitamento/PIL (comma 1)
b) la dismissione di immobili di proprietà non funzionali allo svolgimento dell’attività istituzionale (comma 2, lett. e).





VALUTAZIONI SUL PIANO ECONOMICO E DELL'EQUILIBRIO PATRIMONIALE

Tuttavia, non essendo prevista una riduzione del livello di spesa, all'interno del bilancio dell'ente locale, di fatto si tratterebbe una mera questione di allocazione contabile dei proventi delle dismissioni.

Nella voce delle uscite concorrono spese correnti (molte volte eccessive; che andrebbero ridotte) ed investimenti (insopprimibili ove si consideri l'esigenza del potenziamento del servizi): se non ci fossero le entrate conseguenti alle dismissioni si dovrebbero ridurre spese ed investimenti.

Insomma, dal punto di vista sostanziale sembrerebbe una mera questione nominalistica.

Ma, se consideriamo più approfonditamente la questione, rileviamo che,sul piano patrimoniale, non sussiste corrispondenza tra l'entità dei valori relativi agli immobili dismessi e quella degli investimenti prodotti e finanziati.

Inoltre, gli immobili dismessi sono spesso destinati a produrre reddito, mentre quelli derivanti dagli investimenti pur strutturali sono molte volte a destinazione funzionale diretta - uso diretto- ed in quanto tali,una volta realizzati, sono solo produttivi di spese, non foss'altro che per la loro manutenzione.

Come dire: vendiamo immobili locati a terzi ed investiamo in belle rotatorie stradali infiorate.


Non v'è corrispondenza sostanzialmente per tre ordini di ragioni:
A) La dismissione,oggi,si realizza in fase calante di mercato;
B) Avviene senza previa valorizzazione del patrimonio, per cui il potenziale plusvalore è conseguito dall'acquirente, mentre il disvalore è a carico dell'ente alienante.

C) E' gravata di ingenti oneri e costi;


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Sub A) Fase calante del mercato e sfavorevole congiuntura economica

Se consideriamo l’andamento ciclico del mercato immobiliare riscontriamo che nel quinquennio antecedente il passaggio del Secolo (dal 1995 al 2000), nonostante una certa floridezza dell’economia mondiale e dei mercati mobiliari, il valore degli immobili è rimasto sostanzialmente debole e stabile.

Ad iniziare dal 2001 abbiamo assistito ad un settennio di crescita dei valori.
Tra i fattori determinanti tale fenomeno:

- il processo di avvicinamento alla moneta unica con obbligo di rispetto di parametri macroeconomici minimi (riduzione del tasso di inflazione, in primo luogo);

- la crescita del numero delle famiglie negli anni ’90 ad un ritmo maggiore di quello degli anni ’80;
- la caduta repentina dei prezzi degli immobili ai livelli dell’88-’89, dopo il picco massimo del 1992, che ha consentito di prefigurare una crescita prospettica “sostenibile” per gli investitori.

- l’investimento dei plusvalori prodottisi nel mercato mobiliare nel periodo precedente;

- la grande disponibilità del sistema finanziario a sostenere l’investimento immobiliare ed il basso costo dei mutui;

- l’applicazione di misure fiscali per il reinvestimento degli utilizzi aziendali (leggi Visco, Tremonti e Tremonti bis);

- il rientro dei capitali esterovestiti (scudo fiscale) che ha liberato una ingente riserva finanziaria prima bloccata;

- una certa congiuntura favorevole dell’economia in generale ed una reazione del mondo degli operatori immobiliari (costruttori – promotori – investitori) al periodo di stasi conseguente a Tangentopoli – mani pulite che hanno generato un più vigoroso afflusso di capitali di rischio nel settore delle trasformazioni edilizio-urbanistiche.

-il dilagante processo di finanziarizzazione che ha creato molta ricchezza nominale.

Orbene, alcune di queste condizioni, direi fondamentali, sono venute meno da due anni a questa parte; ed è molto difficile possano ripresentarsi a breve.

In particolare alludo all'attuale situazione della enorme ricchezza mobiliare svanita (si stima che solo le Borse, a livello mondiale, abbiano perso qualcosa come 10 mila miliardi, approssimativamente l'equivalente del valore di tutto il patrimonio immobiliare italiano). Situazione che è l’esatto contrario di quella che si presentava nel 2001, quando si poterono reinvestire nel mercato immobiliare gli ingenti guadagni finanziari conseguiti negli anni precedenti.
Inoltre, l'attuale mi sembra sia fondamentalmente una crisi strutturale (in quanto generata dal fatto che è impensabile una crescita indefinita della produttività e dei consumi), non una semplice congiuntura negativa dell'economia causata dallo scoppio della crisi finanziaria; una crisi dunque che gia' era presente, come situazione di squilibrio latente all'interno del sistema economico globale e della quale la congiuntura finanziaria è stata la causa scatenante.

L'U.E. qualche giorno fa ha implicitamente suffragato una lettura di questo genere della crisi in atto, sottolineando che fattori preoccupanti sono da ritenersi il calo della produzione e l'aumento della disoccupazione.


Il che fa pensare che lo strumento per combattere la crisi non possa consistere in un semplice maquillage del rapporto domanda-offerta, ma vada ricercato in una profonda ristrutturazione, a livello mondiale, degli assetti produttivi e del relativo apporto del lavoro.

Processo questo lento e complicato.

Quindi si monetizzano gli immobili in un mercato caratterizzato da valori calanti e si reinveste in condizioni di costi crescenti.


Sub B) Mancata valorizzazione preventiva

-Si è operato prevalentemente su immobili, in gran parte residenziali, di pronta collocazione, e gravati da rapporti di locazione in essere: consapevoli di una riduzione di valore dell'ordine del 30-40% rispetto a quello degli immobili liberi.

Senza preventive operazioni di riqualificazione, nemmeno sul piano funzionale.

Sono state messe all'asta anche unità occupate senza titolo.

Vero è (osserviamo incidentalmente) che quando la pubblica amministrazione dovesse liberare gli immobili o tenerli liberi in vista di future alienazioni, troverebbe subito qualcuno pronto a stigmatizzare questa scelta.

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Altro strumento in grado di valorizzare l'immobile è il corredo finanziario privato all'operazione pubblica di dismissione : in altre parole (ovviamente a livello di sistema) maggiori sono la facilità nell’erogazione del credito e la copertura di valore e più basso è il costo del mutuo e maggiore è il plusvalore dell'immobile, poiché ne viene accresciuta la commerciabilità.

Per l'avvenire si consideri che questo comparto presenterà qualche inefficienza se, secondo l'attuale tendenza, si continuerà, da parte del sistema bancario, a privilegiare il finanziamento produttivo rispetto a quello dell'investimento patrimoniale, soprattutto immobiliare.

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Che dire, poi, a proposito della distorsione insita nella prassi generale dei comuni di assegnare (mediante semplici delibere di Consiglio e secondo criteri del tutto discrezionali, varianti da caso a caso ) a canoni di favore immobili a enti, associazioni, organizzazioni che svolgono attività,culturali, sociali, sportive?

Problema parzialmente analogo è quello della materia regolata dalla legge 7/marzo/1996 n.109 che disciplina le "destinazioni dei beni sequestrati e confiscati".

L'argomento meriterebbe un capitolo a parte , rientrante nel tema più generale della redditività del patrimonio pubblico, in rapporto alla funzione o all'utilizzo che se ne trae.

Mentre si coglie l'occasione per segnalare l'opportunità di finalizzare, nel quadro delle misure anticicliche, una parte del patrimonio pubblico di aree agricole inutilizzate, che si possono quantificare nell' ordine di 200.000 ettari ( circa 1/150 mo del territorio nazionale ) a destinazioni che permettano a disoccupati e giovani di esercitare l'attività agricola in condizione di agevolazione pubblica.

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Sono dunque, tornando al discorso principale, risultati, nel passato, valori, di alienazione e di conferimento nei fondi di investimento immobiliari, pari, se non inferiori, alle minime quotazioni fra quelle assunte dal catasto per l'assegnazione delle rendite catastali.

Valori peraltro dichiarati congrui da parte della Agenzia del Territorio in virtu' della esistenza di un rapporto di locazione, o dell'occupazione senza titolo, costituente un minusvalore immobiliare.

Valori che tra l'altro-osserviamo incidentalmente- l'Agenzia del Territorio si guarda bene dall'applicare quando si tratta di attribuire le rendite ai fini della tassazione degli immobili privati.


C) Costi ed oneri

L'ente pubblico ( Art.58 D.L. 112. del 2008 ) con il sistema dei fondi di apporto è titolare di quote il cui valore dipende, a sua volta, dal "valore di cambio"attribuito agli immobili in sede di conferimento.

Inoltre, sempre nel caso di alienazione non diretta, ma attraverso intermediari, il processo è gravato dal "costo" di chi gestisce l'operazione svolgendovi un ruolo professionale (amministrazione societaria, perizie, oneri di collocamento,spese legali...). Costi stimati, ad esempio per l'operazione Scip, attorno ai 250 milioni.


Con le cartolarizzazioni ed i fondi immobiliari, Stato ed enti locali, soprattutto le Regioni, hanno incassato anticipatamente il corrispettivo di vendite future ed ipotetiche.

Ma, questi procedimenti finanziari (che generano prodotti finanziari immediatamente commerciabili) si giustificano solo se alla fine interviene la vendita a terzi degli immobili:
che permetta di monetizzare, liquidandolo, il patrimonio immobiliare.

Perciò molti Enti, non essendo intervenute le vendite, per una serie di ragioni, si troveranno nella necessità di fare cassa per pagare i costi della mancata dismissione; magari dismettendo nuovi immobili.

Insomma una operazione amministrativa che, nel suo complesso, se dovesse esser giudicata con i criteri che usiamo per l'economia familiare, ci porterebbe a dire che può esser equiparata a quella che fa l'ignavo erede quando da San Remo telefona all'amministratore incaricandolo di vender tutto al miglior offerente.



VALORE SOCIALE della proprietà pubblica ex art. 42 Cost.


C'è una questione di fondo: non può essere ignorato che i beni pubblici hanno in via d'elezione la funzione di assolvere al soddisfacimento di esigenze pubbliche, di natura economica e sociale.

- Sul PIANO ECONOMICO, in questa prospettiva (a parte la questione della compatibilità costituzionale dei processi di dismissione quando abbiano ad oggetto beni patrimoniali indisponibili e/o beni demaniali ) possono esservi seri e gravi dubbi sulla dismissione di immobili storici o di pregio specie se destinati ad attività, in senso lato pubbliche, mentre per immobili meramente patrimoniali ad uso non abitativo i dubbi possono essere più ridotti.

Per gli immobili abitativi, se destinati a edilizia residenziale pubblica la questione è se i ricavi saranno o meno destinati a nuovi investimenti nel settore.

C'è, poi, da chiedersi se, ove si tratti di investimento in immobili destinati ad abitazione da immettere nel mercato, non sia più conveniente la loro locazione a canoni di mercato, invece della dismissione.


-Sul PIANO SOCIALE nessuna relazione con le esigenze della politica abitativa.


Sul piano sociale non si puo' non concordare con le considerazioni avanzate dal CNEL: osserviamo in particolare come il processo di dismissione degli immobili residenziali degli Enti previdenziali, degli ex IACP e dei Comuni, in particolare nelle aree metropolitane dove più è concentrato questo patrimonio,abbia contribuito significativamente alla ulteriore contrazione della offerta nel mercato della locazione abitativa.


La dismissione degli immobili pubblici è avvenuta infatti al di fuori di qualsiasi valutazione delle esigenze abitative del Paese, con la conseguente sottovalutazione delle ricadute sociali e di mercato.

Circa 150.000 unità abitative degli enti previdenziali (il 3 % dell'intero stock abitativo in locazione) non sono più disponibili all’affitto.

E continua l’alienazione degli immobili residenziali degli enti locali e regionali e, con la Scip 3, di gran parte del patrimonio abitativo del ministero della Difesa.

Se a ciò si aggiunge che anche importanti compagnie d’assicurazione e banche hanno attuato processi di dismissione e di vendita dei loro immobili residenziali, concentrati soprattutto nelle grandi città, si comprende bene come abbia potuto prodursi l’effetto della contrazione della complessiva offerta abitativa in locazione che ha condotto il nostro Paese al più basso livello europeo quanto a disponibilita' (18 %)di abitazioni di tal genere ( con effetti negativi sulla mobilita' abitativa e sui canoni di locazione,con conseguente difficolta' di trovar casa per classi e categorie sociali meno abbienti).


Non è da sottovalutare inoltre che il processo di dismissione da tempo in atto, ha favorito alcune operazioni finanziarie volte a conseguire l’incremento di valore degli immobili derivante dal cambio di destinazione funzionale.

Con ciò si è accelerato ulteriormente il processo di terziarizzazione delle zone centrali delle città con il conseguente effetto della marginalizzazione della residenza ( negativita': pendolarismo, congestionamento trasporti,inquinamento atmosferico) .

Opportune appaiono dunque misure volte a tutelare l'offerta in locazione abitativa, quali ad esempio l'obbligo, a fronte dei benefici fiscali, di mantenere una quota minima di alloggi in locazione per fondi immobiliari e Siiq .


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Incidentalmente osserviamo che continuano infatti a mancare, nell'azione di governo del Paese, una efficace politica per il rilancio dell’edilizia sociale, ed un progetto valido di incentivazione anche sul piano fiscale (cedolare secca) della locazione abitativa privata.

Queste due azioni congiunte porterebbero alla immissione di un rilevante numero di alloggi nell’offerta di abitazioni: il risultato sarebbe un generale abbassamento del costo delle locazioni, accompagnato da una maggiore disponibilità di abitazioni anche per i meno abbienti.

Inoltre, una misura di incentivazione dell'investimento privato nella locazione ( quale appunto la cedolare secca) oltre che far emergere il sommerso negli affitti, avrebbe un decisa portata anticiclica, in quanto propulsiva del PIL, secondo stime del nostro Centro studi economici e fiscali, nell'ordine dell'1-1,5% .


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RIFLESSI URBANISTICI, LA QUALITA' DELLA CITTA'


Va evidenziato un altro aspetto sul quale riflettere:

-Si è riscontrato, in campo urbanistico, uno scarso effetto di trascinamento dell'attivita di riqualificazione urbana ed edilizia non solo sul piano funzionale,ma anche su quello strutturale : caserme, scuole,colonie, stazioni ferroviarie sono ancora da trasformare, e da riutilizzare funzionalmente.

Certamente, a tal proposito, occorre molta cautela.
Mi riferisco alle procedure di cui all'art.58 del d.l. 112/08 in merito alle quali possono sollevarsi seri dubbi sotto il profilo della legittimità costituzionale.
Il comma secondo della norma citata
prevede che l'inserimento degli immobili nel «Piano delle Alienazioni e delle Valorizzazioni» da parte dell'ente locale ( il piano deve essere allegato al bilancio di previsione, e solo gli immobili in esso indicati possono essere valorizzati o alienati ) ne determini la conseguente classificazione come patrimonio disponibile e ne fissi espressamente la destinazione urbanistica, ma anche e soprattutto costituisca variante automatica anche in deroga allo strumento urbanistico generale ed alle disposizioni prescrittive e previsionali su di esso prevalenti; cioè senza necessità di verifiche di conformità agli eventuali atti di pianificazione sovraordinata di competenza delle Province e delle Regioni.
In tal modo, non solo la
ripartizione delle competenze tra Stato e enti locali in materia di governo del territorio viene posta in serio dubbio, potendo lo Stato esercitare un potere che supera le competenze degli enti locali; ma il rischio di fondo è che l'ente pubblico con la sua azione unilaterale possa ledere legittimi interessi connessi alla proprietà edilizia privata.

Ne risulta un vero e proprio svuotamento degli interessi legittimi, derivanti dagli atti generali di governo del territorio, dei titolari privati di diritti reali su immobili limitrofi o prossimi a quelli pubblici .

Pensiamo ad esempio alla sopraelevazione ed all'incremento volumetrico di edifici esistenti, ovvero alla realizzazione di funzioni concorrenti con quelle già presenti e via dicendo.

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Artt. 13 e 58 del d.l.112/08-Le questioni di costituzionalità e di interpretazione.

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Va ricordato che la norma dell'art 58 ( unitamente a quella dell'art. 13 che prevede accordi tra Stato e Regioni ed Enti locali, in sede di Conferenza unificata, per la semplificazione delle procedure di dismissioni dell'edilizia residenziale pubblica, da parte delle Aer, fissando criteri per favorire l'alienazione agli occupanti) è stata oggetto di impugnazione da parte di molte Regioni (cfr. ricorsi per legittimità costituzionale nn. 68, 69, 70, 72, 74, 78 e 79 del 2008, rispettivamente instaurati dalle Regioni Piemonte, Emilia Romagna, Veneto, Liguria, Toscana, Puglia e Campania). La Corte costituzionale si pronuncerà su tali ricorsi solo dopo il mese di novembre.


Con riferimento all’art. 13, le Regioni lamentano la lesione della loro competenza legislativa in tema di edilizia residenziale pubblica, evidenziando che già la sentenza n. 94 del 2007 della Corte costituzionale aveva dichiarato incostituzionale una norma statale che conteneva principi analoghi a quelli di cui all’art. 13 del d.l. n. 112 del 2008. Unico elemento di differenza è che nel caso di cui alla sent. n. 94 del 2007, la norma statale prevedeva che i principi per l’alienazione degli immobili pubblici fossero contenuti, dopo il raggiungimento dell’accordo tra Governo e Regioni, in un D.p.c.m.; l’art. 13 in oggetto dispone invece che l’accordo si stipuli in Conferenza unificata.

Per quanto riguarda l’art. 58, le Regioni hanno lamentato che la prevista possibilità di deroga ai Piani territoriali regionali e provinciali costituisce una lesione delle competenze regionali nella materia “governo del territorio”. Si tratterebbe di norme che consentirebbero di porre nel nulla la pianificazione regionale mediante il provvedimento di un ente territoriale minore, quale quello comunale. Anche in questo caso un precedente della Corte costituzionale (sent n. 401 del 2007) sembrerebbe confermare le doglianze regionali.
La pendenza di tali ricorsi dinanzi alla Corte costituzionale provoca una situazione di oggettiva incertezza, sia per gli enti locali, sia per gli operatori privati, i quali non possono fare pieno affidamento sulla ‘sopravvivenza’ della disciplina introdotta.

Disciplina che anzi, rischia fortemente di essere dichiarata incostituzionale dalla Corte.
La situazione di incertezza si protrarrà sicuramente fino alla fine del 2009 o all’inizio dell’anno 2010, quando dovrebbero intervenire le decisioni della Corte.

Va detto che il d.l. n. 112 del 2008 non pone a carico degli enti locali l’obbligo di alienare gli immobili.

Fatte salve le eventuali dichiarazioni di illegittimità costituzionale, va evidenziato che le due norme in oggetto, se da un lato favoriscono sicuramente la dismissione e l’alienazione del patrimonio immobiliare pubblico, dall’altro lato non sembrano certo porre a carico degli enti locali alcun obbligo di alienazione.

Per quanto riguarda i Comuni e le Province, dovrebbe infatti restare salva l’applicabilità dell’art. 42, comma 2, lett. l) del T.u.e.l.. Tale norma prevede che il consiglio (comunale o provinciale) ha competenza in relazione ad “acquisti e alienazioni immobiliari, relative permute, appalti e concessioni che non siano previsti espressamente in atti fondamentali del consiglio o che non ne costituiscano mera esecuzione e che, comunque, non rientrino nella ordinaria amministrazione di funzioni e servizi di competenza della Giunta, del segretario o di altri funzionari”.
Come emerge anche da una risposta fornita dal “Dipartimento Affari interni e territoriali del Ministero dell’interno” ad un quesito pubblicato sul quotidiano “Italia Oggi” (cfr. Italia Oggi, del 3 aprile 2009, pag. 16), dalla lettura congiunta dell’art. 58 del d.l. n. 112 del 2008 (il primo comma parla di “immobili suscettibili di valorizzazione ovvero di dismissione”) e dalla citata norma del TUEL, per alienare i beni compresi nel Piano è comunque necessaria una successiva deliberazione consiliare.
Il Piano di cui all’art. 58 del d.l. riveste infatti esclusivamente una “funzione ricognitiva e programmatoria, senza rappresentare un atto di disposizione conclusiva del Consiglio per la vendita, tanto più che l’alienazione è un atto eventuale e potenziale” (così ancora la citata risposta al quesito).
Quanto sopra dovrebbe valere anche in relazione all’art. 13 del d.l. n. 112 del 2008, posto che gli accordi che interverranno in sede di Conferenza unificata, come già sopra si è detto, sono tesi esclusivamente a semplificare le procedure di alienazione degli immobili di proprietà degli istituti per le case popolari, ma non certo a imporre la vendita degli stessi.


Perplessità, infine, genera la disposizione del comma 3 dell'art. 58 del D.L.112 del 2008 ( la quale prevede che la pubblicazione del Piano produca effetto dichiarativo della proprietà dell’immobile, salva la possibilità per i contro-interessati di proporre ricorso amministrativo entro 60 giorni e salvi gli altri rimedi ) per eventuali riflessi nei confronti dei diritti privati; riflessi conseguenti ad errori o sviste della pubblica amministrazione.

È per caso una forma larvata di annullamento istantaneo delle usucapioni in atto ?
L'attribuzione dell'efficacia della trascrizione nei registri immobiliare alla pubblicazione del piano, per ciò che concerne gli immobili in esso compresi, non è da escludersi che possa avere un effetto di pretermissione di tutti i rapporti di fatto, non ancora oggetto di trascrizione della domanda volta ad ottenerne l' accertamento giudiziale.

La questione non è da sottovalutarsi soprattutto in relazione alle servitù esistenti a favore di fondi dominanti privati ed a carico del pubblico.


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DISMISSIONI IMMOBILIARI DEGLI ENTI LOCALI E FEDERALISMO FISCALE


Sempre l'art. 58 del d.l. 112/08 prevede che Regioni, Provincie e Comuni individuino gli immobili di loro proprietà non strumentali ai fini dell'esercizio delle funzioni istituzionali e per gli stessi predispongano il piano di dismissione.

Gli immobili stessi, una volta inseriti nel piano, sono classificati automaticamente come patrimonio disponibile e possono essere alienati.

Orbene da un lato il sistema fiscale federalistico, varato dal Governo ed approvato dal Parlamento ( legge 5 maggio 2009 n.42 ) fa intravvedere la prospettiva di un potenziamento del prelievo locale ( soprattutto attraverso il riconoscimento di una autonomia impositiva degli enti locali sugli immobili ).

D'altro lato lo Stato cerca di rassicurare i contribuenti sul rischio di un aggravamento del carico fiscale affermando il principio della invarianza del gettito complessivo, delle imposte erariali e locali.

Purtroppo, questo principio riguarda solo la cosiddetta "pressione fiscale"per la parte delle imposte, nel suo complesso ( vedasi mio articolo su Sole 24 Ore del 19 febbraio 2007) e non viceversa l'incremento del prelievo complessivo delle singole imposte (locali o statali che siano), ne' tantomeno l'incremento del prelievo fiscale individuale, per il singolo contribuente .

Poiché dunque non è da escludersi che tutto il procedimento di alienazione dei beni pubblici dei comuni preluda ad un ulteriore taglio dei trasferimenti statali agli enti locali, i proprietari immobiliari, che ricadono direttamente sotto la autonomia impositiva dei comuni stessi, si preoccupano che questi, una volta esaurite le entrate straordinarie derivanti dalle alienazioni, si rivalgano sull' ICI, sugli oneri di urbanizzazione, sulla Tarsu, sulla Tosap, sulle addizionali, sulle tasse di scopo e quant'altro.



RIFLESSI SUL DEBITO PUBBLICO ?

Non ultimo, in termini di rilevanza socio-economica, il problema della incidenza, dei processi di dismissione, sul debito pubblico; incidenza che sino ad oggi è risultata assai scarsa.

Si offre, al proposito, una SCHEDA TECNICA illustrativa di una interessante proposta pervenuta ad Assoedilizia riguardo alla privatizzazione del patrimonio immobiliare dello Stato e degli Enti pubblici , compresi quelli locali, avente lo scopo di realizzare un diretto collegamento fra la sottoscrizione dei titoli di Stato e la dismissione del patrimonio stesso.

Il fine è di ottenere i massimi benefici in termini di effetto sul debito pubblico da quella privatizzazione, la quale, è inutile dire, deve essere gestita nel modo più trasparente e controllabile, in tutte le sue fasi procedurali.

Il valore dei beni da privatizzare ( che andranno valorizzati con interventi di varia natura, poiché si tratta di entità disomogenee nel loro complesso) è determinato appunto attraverso un progetto di valorizzazione, esplorato in via preventiva. Il Tesoro, proprietario della maggior parte dei beni da dismettere, potrebbe affidare ad una autorità tecnica la valorizzazione industriale degli stessi, e ad una società immobiliare d’affari (S.I.A.) la facoltà di emettere Titoli di Stato cum warrant (tdscw) . Laddove il warrant conferisce il diritto di acquistare ad un prezzo definito azioni S.I.A. di proprietà dello Stato.
La partecipazione alla sottoscrizione dei cittadini, e la presentazione del bilancio annuale con periodiche assemblee, del tipo di quelle già in atto nel mondo anglosassone, consentirebbero le opportune verifiche sui tempi e sui modi di realizzazione delle opere di valorizzazione .
L’esercizio del warrant consente l’accantonamento di capitali privati - oggi dispersi in varie forme - e costituisce la controprova di un gradimento dei soci alle realizzazioni in corso.
L’operazione finanziaria è costituita dal collocamento in Borsa dei Titoli di Stato cum warrant per un ammontare pari al flottante minimo richiesto. Lo Stato emette, a fronte di Titoli di Stato a ML/t in scadenza, nuovi Tdscw a ML/t a tasso fisso, chiedendo contestualmente l’ammissione in Borsa di warrant.
Le azioni S.I.A. del socio Stato verranno tenute in gestione speciale dal Ministero del Tesoro o da altra istituzione dallo stesso indicata (previa definizione dei requisiti ) per essere cedute a chi eserciterà il warrant.